Husleieavtalen

Leiekontakten er en av virksomhetens faste rammebetingelser i årene fremover.

Vi skal derfor se på noen av de viktigste elementene som må være på plass i avtalen.

Leietidens lengde

Det finnes to hovedtyper av leiekontrakter, de kontraktene som løper uten tidsbegrensning og som kan sies opp av begge parter med noen måneders varsel. Dertil har man kontrakter som er inngått for en tidsbegrenset periode, gjerne med en fornyelsesrett.

Oppsigelige kontrakter benyttes nesten aldri i næringsforhold da de ikke gir den nødvendige forutsigbarheten. Ved å benytte tidsbegrensede leiekontrakter vet man nøyaktig hvor lang tid man har lokalene til disposisjon og hvilken pris som skal betales.

Oppsigelse

Selv om leietaker er vernet mot usaklig og urimelig oppsigelse i løpende kontrakter er dette ingen god garanti da man kan risikere at utleier har en saklig grunn til å gå til oppsigelse. En saklig grunn kan for eksempel være at utleier skal benytte lokalene selv.

Det er ikke uvanlig at partene klipper sammen leiekontrakter hvor man henter bestemmelser man liker fra flere andre kontrakter. Resultatet blir som regel usammenhengende kontrakter som nærmest er uforståelig.

Skal man skrive kontrakter uten profesjonell hjelp, bør man derfor benytte standardkontrakter uten at disse fylles med mange tilleggsbestemmelser.

Leiens størrelse

Det er viktig at man som leietaker har kontroll med utviklingen av leiens størrelse. I oppsigelige kontrakter er utgangspunktet at utleier kan heve husleien med samme varsel som lengden på oppsigelsestiden. Dette kan resultere i mange negative overraskelser.

Enten man har en oppsigelig eller tidsbestemt leieavtale bør man som leietaker sørge for at leien er forutsigbar i hele leieperioden. Dette gjøres som regel ved at det avtales en fastleie som reguleres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen.

Ofte har man en avtale om at leietaker har rett til å kreve leieavtalen fornyet, men da til såkalt markedsleie. Dersom kontrakten ikke regulerer forholdet, er det utleier som bestemmer hva som er markedsleie. Her står utleier meget fritt og det skal meget til før domstolene gir leietaker medhold i at husleien er urimelig.

Leietakers interesser

Husleieloven har mange bestemmelser som skal ivareta leietakers interesser. I næringsforhold er det imidlertid opp til partene å avtale at mange av disse bestemmelsene ikke skal gjelde.

På slutten av husleieavtalen finner man gjerne en bestemmelse som sier at følgende bestemmelser i husleiekontrakten ikke skal være gjeldende. Blant disse bestemmelsene er § 3-1 jf. 12-2. Bestemmelsene overlater til en nøytral takstnemnd å fastsette husleien. Dersom leiekontrakten tilsidesetter nevnte bestemmelser og det ikke er regulert.

Hvilken leie som skal gjelde i en fornyelsesperiode, kan fornyelsesretten bli illusorisk fordi man ikke blir enige om en ny husleie.

I enkelte leiekontrakter ser man at utleier kan laste all verdens felleskostnader på leietaker. Dersom man påtar seg ansvaret for å betale felleskostnader, bør det ligge en begrensning i leieavtalen som trekker opp sikre rammer for hva felleskostnader skal utgjøre.

Overdragelse/fremleie

Når man inngår en langsiktig leiekontrakt i en virksomhet hvor man skal nedlegge kapital og arbeid, er det viktig at man kan overdra virksomheten. Uten en slik klausul har man i praksis frasagt seg muligheten til å gå over i annen virksomhet, flytte, eller faktisk selge på grunn av sykdom. Man bør derfor aldri inngå leiekontrakter hvor utleier kan nekte enhver form for overdragelse av virksomheten.

Husleieavtalen er som sagt en viktig rammebetingelse for virksomheten. Bruk derfor profesjonell hjelp før kontrakten signeres.